【要点提示】

　　集资房的转让在现实中大量存在，集资房取得时价格低，今天的房屋价格会远远高于转让时的价格。房地产的增值使转让者后悔莫及，往往会主张合同无效，让受让方返还房屋。审判实务中，对于合同效力的认定就成为案件的关键所在。

　 【案例索引】

　 （2012）绥民初字第00405号民事调解书

　 【案情】

　　原告：刘甲

　　被告：李乙

　　2006年被告李乙所在单位进行集资建房，原告刘甲与被告李乙双方协商转让事宜，于2006年9月28日签订了《楼房转让协议》，被告李乙将所在单位集资建房指标，转让给原告刘甲。协议约定：被告其单位集资单元楼房一套转让于原告，转让费为15000元，当即付清；违约金2万元等。此后，原告刘甲按照被告所在单位的要求四次支付建房款142020元。2011年9月房屋竣工并确定该转让房屋是1号楼6单元4楼1号房。被告李乙将钥匙拿走，拒绝将该房交付给原告，发生纠纷，原告提起诉讼，请求：1、依法确认原、被告之间的楼房转让协议有效；2、判令被告继续履行协议，即交付房屋并承担违约责任。

　　审理过程中，被告辩称其将单位集资房卖给了非本单位人员，原告没有被告单位职工购房资格，且未经过单位的同意，不能买受该集资房，转让合同无效。

　 【争议焦点】

　　原、被告签订的《楼房转让协议》是否有效，被告的抗辩理由是否有法律依据。

　 【审理情况】

　　该案在审理过程中，经过多次与当事人进行协商，最终双方调解处理，达成了如下调解协议：一、原、被告自愿解除2006年9月28日签订的《楼房转让协议》；二、单元房归被告李乙所有;三、由被告李乙于2012年8月23日之前给付原告刘甲已交付房款142020元、转让费15000元及其他经济损失共计280000元;四、案件受理费1500元，由被告李乙负担。

　 【评　析】

　　所谓集资房，是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买直接分配的一种房屋，集资所建住房的权属，按出资比例确定，有全额集资和部分集资两种形式。各地政府一般规定集资房不能在房地产一级市场上流通，但实际上各地都不同程度地存在着不少已购集资房地下交易的现象，这不仅使当事人双方缺乏应有的法律的保护，使国家有关的税费流失，而且容易出现纷争，留下隐患。源于房地产市场涨价的情况下，卖方反悔，起诉至人民法院请求确认买卖合同无效成为了典型案例。

　　司法过程中，一种观点认为集资房转让协议是有效的，理由是(1)认为集资房的转让时权利义务的概括性转让，是集资建房资格转让协议纠纷，并非房屋所有权转让纠纷;(2)转让行为不违反法律的强制性规定，没有损害其他人的利益，所以转让行为有效。其法律依据是《合同法》第五十二条;《民法通则》第五十八条和《物权法》第十五条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释》(一)第四条规定“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方向法规、行政规章为依靠”。另一种观点主张集资房转让协议无效，理由是（1）出卖人将单位集资房卖给了非本单位人员，该人没有出卖人单位职工购房资格，不能买受该集资房；（2）买卖房屋必须要有房产证，出卖人在房产证未办理下来之前就卖了集资房，无证买卖行为无效；或出卖人未经其夫或妻共有人同意，未经共同共有人同意买卖无效。其法律依据是《城市房地产管理法》第三十七条规定：未依法登记领取权属证书的房产不得转让；另还依据单位内部文件规定。

　　笔者认为，认定集资房转让的效力，首先要明确双方当事人之间转让的不是集资房屋所有权而是集资建房的资格。房屋作为一种不动产物权，我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立要件。出卖人在履行向单位交纳集资建房款等义务后，即享有取得集资房屋的请求权。与买受人签订了《楼房转让协议》，一般情况下，所涉集资房屋并未竣工，且房屋的具体楼层、位置、面积等均未确定，亦未办理房屋权属登记证书，故出卖人签订《楼房转让协议》时并未取得该集资房屋的所有权，其对集资房的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：　

　 （1）根据合同性质不得转让；（2）按照当事人约定不得转让；（3）依照法律规定不得转让。根据《楼房转让协议》的内容，买受人所购出卖人单位集资房所有权归买受人所有，但房产证暂以出卖人之名登记。如果买受人仍以出卖人名义参与集资建房，承担集资建房款等相关费用，出卖人单位对上述事实知情，且实际接受买受人亲自交来的后续房款，则说明出卖单位同意出卖人将取得集资房的请求权转让给了买受人，其集资权的转让可定性为权利义务的概括转让，该协议书虽然名为楼房转让协议，实际上是集资建房的请求权转让。如果出卖人单位明确禁止转让，则依据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，则集资房转让合同无效。

　　除单位同意外，共有权人是否同意是影响合同效力的又一因素。虽然本案中没有涉及，但审判实务中也有此因素影响合同效力的认定。例如出卖人一方的丈夫或妻子以其签订合同时未经其同意为由要求认定合同无效是否能够得到支持呢?对于夫妻任何一方处分夫妻共同财产未经对方同意的是否构成效力待定合同的问题，也不能一概而论。如果处分的是小件物品，对方可能不知情。如果处分的是像房屋这样的大宗物品，对方不可能不知情，实践中应推定另一方知情，认定合同有效，以保护善意第三人的利益，除非另一方能举证证明其确实不知情。

　 综上，笔者认为，本案中，《楼房转让协议》是双方真实意思表示；涉案房屋在订立协议时被告尚未实际取得，故被告对集资房的权利尚停留在一种资格权利，在法理上可归为一种期待利益，属债权范畴，可以依法转让。由于取得该集资房尚有集资款等债务需要履行，协议的性质可定性为权利义务的概括转让。诚实守信是民法的“帝王原则”。同时，根据最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（一）第九条规定：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力。《物权法》第15条规定：未办理物权登记的，不影响合同效力。而且本案中原告是几次向出卖人单位交付房款，应当说是单位对此转让事宜知情，并没有禁止，所以双方当事人订立的《楼房转让协议》合法有效，被告的辩称理由不能成立。被告不同意继续履行合同，违反了等价交换、诚实信用和鼓励交易的原则，导致协议无法继续履行，故原告的诉讼请求应当得到支持。后本案在审理的过程中，经过多次协商，双方当事人最终达成一致调解意见，同意解除《楼房转让协议》，被告向原告支付房款及其他经济损失28万元，既然是双方自愿解除《楼房转让协议》，且达成一致的调解意见，其不违反有关法律规定，法院依法予以确认，无疑保护了双方当事人共同的利益。