房屋承租人的优先购买权这一制度源于古希腊、古罗马的永佃权制度中。经过不断的发展，先买权的种类和权能发生了很大的变化，从各国的先买权的立法上来看，很多国家规定了共有人的先买权、土地所有权人与地上建筑物所有人之间的先买权、以及共同继承人的先买权、公司股东先买权等。我国台湾地区对先买权问题也有相应的规定，在我国大陆《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合伙企业法》以及《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）等法律中除上述的几种优先购买权外还对房屋承租人优先购买权做了相应规定，本文系对房屋承租人的优先购买权进行浅析。

　　我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”依次规定，房屋承租认的优先购买权，是指出租人在出卖租赁的房屋时，承租人在同等条件下依法享有优先于其他人而购买的权利。除《合同法》外，1983年12月国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第十一条、最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（以下简称 《民法通则意见》）第一百一十八条、《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法若干问题的意见见》第五十七条等一些法律、行政法规、司法解释中都对房屋承租人的优先购买权做出了相应的规定，但是可以看出《合同法》的规定太过简单，而一些行政法规、司法解释等的规定也不尽相同，导致在使用过程中各种矛盾和问题不断，以下是笔者对房屋承租人的优先购买权在适用中的几个问题的浅析。

　　一、对房屋承租人优先购买权的成立及行使的认识问题

　　优先购买权，按其发生原因可分为法定优先购买权和约定优先购买权。其中，法定优先购买权是指由法律明文规定，仅特指法律关系中的特定人才能够享有的优先购买权；而约定优先购买权是指在法律没有明文规定的情况下，由当事人通过合同、遗嘱的法律行为而设定的优先购买权。由此可知，我国《合同法》规定的房屋承租人的优先购买权是一项法定优先购买权，即无须当事人约定，承租人就享有权利。也就是说，在房屋租赁关系中，当事人双方虽有权自主决定是否订立房屋租赁合同，但一旦房屋租赁合同有效成立，则不论当事人是否有优先购买权的约定，其合同中当然包含了承租人优先购买权的内容，就是说房屋承租人的优先购买权自租赁合同成立时成立。关于房屋承租人的优先购买权的行使条件，依我国《合同法》的规定应包括：租赁关系合法存在、出租人出卖租赁房屋、承租人需以同等条件表示购买、在合理期限内行使四个方面。

　　从上面的分析可以看出，房屋承租人的优先购买权的成立与行使是不同的。但是常有论者将房屋承租人的优先购买权的行使要件理解为成立要件，以致出现承租人优先购买权成立之际也就是承租人优先购买权的可以行使之时，假若出租人不出卖房屋，承租人就没有优先购买权，这样就使承租人的优先购买权处于不确定状态，而这与房屋承租人的优先购买权的法定性是相冲突的。并且，房屋承租人的优先购买权是立法者基于特定的社会政策而设，属于一种法定权利，当事人不得在其合同中先以约定加以限制或者排除，承租人也不得事先抛弃该权利。[ 王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第493~494页。]而房屋承租人在具备行使优先购买权的条件时，可以放弃行使。一个是权利是否存在的问题，一个是权利的行使问题，权利的成立与行使，系属不同层次的概念，应当加以严格区分。[ 王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第493页。]以保障房屋承租人对优先购买权享有和行使。

　　二、房屋承租人的优先购买权与共有人的优先购买权的冲突问题

　　我国《民法通则》第七十八条第三款规定“按份共有财产的每个人共有有权要求将自己的份额分出或转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”《民法通则意见》第九十二条规定:共同共有财产分割以后,一个或者数个原共有人有出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。我国《物权法》第一百零一条也有规定：“按份共有人可以转让其享有的共有人的不动产或动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”从这些条款中可以看出，房屋的按份共有人和属于一个整体的房屋原共有人对于房屋也是享有优先购买的。这样一来，在房屋共有人将其已经出租的房屋出售时，就会发生承租人优先购买权与共有人优先购买权的冲突。

　　关于房屋承租人的优先购买权与共有人的优先购买的冲突，在我国目前有两种观点：一种认为是二者是可以竟合的，另一种则认为是不可以竞合的。其中，关于房屋承租人的优先购买权与共有人的优先购买的竞合又分为两种不同的观点：一是共有人优先购买权优先说，认为承租人优先购买权本质上仍为债权性先买权，与共有人优先购买权这种物权性先买权发生竞合时，物权性先买权优先于债权性先买权行使。二是房屋承租人的优先购买权优先说，认为从经济学的角度来看，应当认为承租人优先购买权先于共有人优先购买权，才比经济较符合经济效益的观点。房屋认为承租人的优先购买权与共有人的优先购买权不可能发生竞合的学者认为，按份共有转让其份额时，只能由其他按份共有人行使优先购买权；在出租人转让其租赁物时，只能由承租人行使其优先购买权。因为份额和实物非属同一，不发生竞合。

　　笔者同意竞合说中的共有人优先购买权先于房屋承租人优先购买权行使 的观点。根据 “买卖不破租赁”原则，对承租人来说，承租人的租赁关系不会因租赁物所有权的变动而遭到破坏，也不会对租赁合同的履行构成任何根本性影响。而且共有人优先购买权的优先行使只是使出租人一方人数减少，使所有权归于单一，避免了法律关系的复杂化。假若由承租人优先行使购买权，则会出现共有关系的继续存在，而共有关系较于租赁关系更为复杂，不利于维护。王泽鉴先生也曾指出，所有权之关系为恒久关系，租赁、地上权或典权之设定，多受期间之限制，故为简化物权关系，充分发挥物的有益价值，明定共有人享有较优先之优先购买权，在立法论上，似值考虑。　　　

　　 三、房屋承租人优先购买权有无对抗第三人的效力的问题

　　《民法通则意见》第一百一十八条规定，出租人出卖租赁房屋，应提前于3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。这显然是承认房屋承租人优先购买权具有对抗第三人之效力的表现。屋租赁合同是否登记，以及对第三人是否是善意取得的处理，都无明文规定。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定：“房屋租赁，应签订书面租赁合同，并向房地产管理部门登记备案。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力……”。也就是说登记备案并不是房屋租赁合同的生效要件，而只能理解为对抗要件。由此看来登记备案的房屋租赁合同就具有对抗第三人的效力，即承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力。即使第三人因登记机关的疏漏而取得了产权登记，登记机关也应该以承租人申请或法院判决涂销登记。

　　关于租赁合同若没有登记备案能否对抗第三人的问题，理论和实物界的观点也不尽相同。一种是完全否认的观点，例如《上海市房屋租赁条例》第十五条第二款规定，“房屋租赁合同未办理登记备案手续的承租人不得对抗第三人。”江苏省高级人民法院《1999年全省民事审判工作座谈会纪要》中，未办理登记备案手续的租赁合同的不得对抗善意第三人的规定体现了另一种观点，即限制房屋承租人的优先购买权在没有登记的情况下对抗第三人的效力。

　　从《民法通则意见》第一百一十八条中的规定可以看出对房屋承租人对抗第三人的效力的肯定。但是，如果房屋承租人没有登记公示，第三人不知其买受的租赁物上负有租赁权，而善意取得租赁物后，不仅要受“买卖不破租赁”的限制，而且以上述规定还要面临承租人请求人民法院宣告该房屋买卖无效的风险。这样一来，第三人的合法权益得不到有效的保护，法律关系也变得复杂化，这些是不合法律存在的意义的。梁慧星起草的《民法典草案建议稿》第二百三十条中规定：“以不动产登记簿为根据取得的不动产物权，不受任何人追夺。但取得人取得权利时知悉权利瑕疵或者登记有异议抗辩的除外。”所以笔者赞同在租赁合同没有登记的情况下对房屋承租人的优先购买权对抗第三人的效力的限制。从我国目前的法律来看，并没有把登记备案作为房屋租赁合同的生效要件，欠缺登记备案的房屋租赁合同，如果当事人已通过交付房屋而形成事实上的房屋租赁关系的则应予承认和保护，也就是说承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力。但是，若房屋租赁合同没有登记备案，则第三人和房产部门将无从知悉其租赁关系乃至承租人的存在，从保护交易安全的角度来讲，承租人的优先购买权不能对抗善意第三人。

　　四、结语

　　我国法律对房屋承租人的优先购买权的规定一直比较笼统，至使在司法实践中对该制度的运用常常产生各种矛盾和冲突。在本文中笔者对房屋承租人的优先购买权的成立及行使问题以及房屋承租人的优先购买权与共有人的优先购买权的冲突问题和房屋承租人的优先购买权有无对抗第三让人的效力问题进行了浅析：承租人优先购买权的成立之际并不是承租人可以行使优先购买权之时，权利的成立与行使是不同的。当房屋承租人的优先购买与共有人的优先购买权发生冲突时，笔者赞同承租人优先购买权应先于共有人优先购买权而行使的观点。在对抗第三人的效力问题上，若租赁合同已经登记备案，房屋承租人优先购买权具有对抗善意第三人的效力；若租赁合同没有登记备案则不能对抗善意第三人。

　　　

　　　参考文献：

　　[1] 王泽鉴：《民法学说与判例研究》,中国政法大学出版社1998年版。

　　[2] 谢哲胜：《法律经济学基础理论》载www.civillaw.com。

　　[3] 王利明：《物权法研究》中国人民大学出版社2002年版。

　　[4] 蔡养军：《我国法律中的优先购买权评析》载《学海》2002年（5）。

　　[5] 梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献版社2000年版。

　　[6] 张弛：《权利优先行使辨析》，载《法学》1996（4）。

　　[7] 蔡福华：《民事优先权新论》，人民院出版社2002年版。