相邻关系是指相互毗邻的两个以上不动产所有人、用益物权人或占有人、在用水、排水、通行、采光等方面根据法律规定产生的权利义务关系,一方的权利称为“相邻权”。相邻关系是相邻不动产权利人行使其权利的一种延伸或限制,始终影响着相邻各方的生产生活。相邻关系纠纷具有普遍性和复杂多样性,公民和法人在生产和生活中无不涉及这种关系。相邻关系处理得不好,容易发生纠纷,影响人们的生产和生活,甚至会造成人身伤亡和财产的重大损害,影响社会秩序的稳定。所以,对相邻关系进行规范的必要性也越来越凸显。
一、相邻纠纷案件受理情况:
据统计,相邻纠纷案件榆林市两级人民法院2009年受理160件,2010年受理137件,2011年受理129件,2012年受理160件,2013年1至9月份受理160件。案件数量呈下降趋势,但涉案金额、涉案复杂程度,都呈现上升趋势。究其原因是因随着社会的进步,经济的发展,法律法规宣传推广的整体覆盖及政府相应职能的完善,各相邻关系权利人都更加注重协助关系,在发生邻里纠纷的情形下,大多都能本着互谅、互让的态度积极化解矛盾或寻求当地政府机构妥善解决,大事化小,小事化了。但随着经济生活的日益繁荣,人们对资源的利用效率要求越来越高,以至于相邻关系也越来越复杂。
二、 相邻关系纠纷案件的处理原则:
相邻各方相邻权的权利来源是相邻不动产的所有权或者使用权,相邻各方应承担的法定义务是法律对相邻不动产所有权或者使用权给予的适当扩展和必要限制,以满足各方利益的需要。《中华人民共和国物权法》第84条规定:不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。故在处理相邻关系时,应当遵循以下基本原则:
(一) 有利生产、方便生活的原则:
中国自古有“远亲不如近邻”之说,相邻关系无不涉及相邻各方的生产或生活,有利生产、方便生活、充分发挥不动产的使用效益,妥善解决因相邻关系引发的纠纷,达到当事人之间关系和谐的目的,是法律调整相邻关系的目的所在。相邻关系最大的特点就是与人民群众的生活密切相关,处理得当,能够改善生活环境,提高生活质量。相邻各方大多多年毗邻而居,故应遵循“予人方便自己方便”的古训,发扬团结互助的精神,建立睦邻友好关系;在行使不动产所有权、使用权与相邻权时,相互尊重邻人的权利,兼顾邻人的利益,不能以邻为壑,损人利己;在遇到问题时,要互谅互让,采取协商的办法,公平合理地解决。
(二) 团结互助的原则:
团结互助在我国宪法中有明确规定,也是社会主义荣辱观的重要内容,体现了民族精神,对于促进生产,方便生活,构建和谐社会非常重要。在处理相邻关系纠纷时,应当本着团结互助的精神,坚持与邻为善、相互理解忍让,遇事协商,建立睦邻友好的关系。在行使不动产的所有权或使用权时,要兼顾相邻各方的利益,在发生纠纷时,尽可能采取调解方式解决纠纷。
(三)公平合理的原则:
公平合理是民法所追求的价值目标。在处理相邻关系纠纷时,应当遵循公平合理原则,任何一方对相邻权利进行扩展与限制时,都要在合理、必要的限度内进行,要求各方在享有权利的同时,也要承担相应的义务。相邻关系纠纷多数是基于不动产上的安装等争议引发,当事人之间争议的处理不能仅通过法庭审理就能确定,应当到实地进行现场勘查,实地了解情况,作出正确的裁决。
(四)按照习惯原则处理:
《物权法》第85条规定,法律、法规对处理相邻关系纠纷有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。当地习惯具有区域普遍性和人群认同性,是被人们认可并使用的行为准则。处理该类纠纷应当尊重历史形成形成的客观状况和先后顺序,对历史上形成的通道、水流等,未经权利人同意,不得擅自堵塞、设置障碍或者截流。如水源不足时,应当按照“由近到远,由高到低”的原则合理分配,共同使用。
三、 相邻关系纠纷案件的处理:
1、相邻用水、排水纠纷。
我国法律规定,水资源属于国家所有,即全民所有;农业经济组织所有组织所有的水塘、水库的水,属于集体所有。水里的所有权可以与水流的使用权相分离,当多方当事人共临同一水源时,即在各方当事人之间形成一种公用水源的相邻关系。相邻各方都有权利用自然流水,应合理分配,尊重自然形成的流向。任何一方不得因自身利益改变水路。上游一方当事人不能凭借自己的地理位置限制下游一方当事人使用水源,一方擅自堵截或者独占自然流水,影响他方生产、生活,他方有权请求排除妨碍,造成损失的过错方,应当承担赔偿责任。相邻一方必须利用另一方的土地排水的,另一方应当予以准许,但排水一方应当在必要的限度内使用并采取适当的保护措施进行排水,给相邻一方当事人造成损失的,排水一方应当做出合理补偿。由于一方当事人居住的房屋高于另一方,可能因为滴水给对方造成不同程度损害,有过错的一方应当采取必要措施,使其滴水不再流向相邻一方房屋,造成损害则应承担赔偿责任。
2、相邻土地使用权纠纷。
相邻土地使用权关系包括修建时的相邻关系、相邻通行关系等。相邻一方在其土地使用权范围或近旁营造或修缮建筑物而有使用另一方基地的必要时,另一方附有允许其使用的义务,因此受到损失的,过错方应当承担相应的民事责任。相邻通行关系是最常见的一种相邻关系,是指一方必须通行利用相邻另一方所有或者使用的土地,取得通行的便利。比如,一方的房屋或者土地被他方所包围,必须从相邻一方的土地上或院内道路上通过,不动产权利人应当为相邻权利人从自己的土地通行创造条件,穿行早已形成的通道,无需支付补偿金,要求在他人土地内新开通道的,应当支付补偿金。有条件另开通道的,可以应不动产权利人的申请另开通道。
3、相邻通风、采光纠纷。
相邻各方在管理使用各自建筑物时,应当根据法律、法规及实际生活要求,保持相邻建筑物之间的相邻间距。这类纠纷中,采光纠纷最为常见,确定是否影响采光,应根据建筑物所处的不同纬度,采用一定的建筑物高度与建筑物间距比率来确定是否侵权。再者可采用有效日照时间判定是否侵权。实践处理中,以国家有关建筑规范作为是否妨害相邻建筑通风采光的依据或者委托专业部门对此进行鉴定。构成侵权的,受害人可以请求赔偿妨碍或赔偿损失。
四、 处理相邻关系纠纷时应注意的问题与建议:
(一)处理该类案件时,要与相邻权利人之间的土地使用权权属纠纷正确区分。我国法律对土地所有权和使用权争议专门作了规定,对土地使用权权属纠纷由政府部门先行处理,对政府处理不服的,可以提起行政诉讼,而相邻权纠纷法院可以作为民事案件直接受理。
(二)处理该类案件,应注重调解工作。相邻纠纷案件当事人多是邻居,甚至大部分还是亲戚,在生产生活中朝夕相处,双方如发生相邻纠纷易激发矛盾,甚至引发打斗。并且,当事人往往出于斗气,以致因方寸之地引发大争端、大诉讼,一代官司三代仇的尴尬局面。处理该类案件,应当结合我国的传统美德与风俗习惯,对当事人“晓之以理,动之以情”,尽可能的通过友好协商解决,不让矛盾升级,形成互敬互让的良好氛围。
(三)处理结果必须明确。相邻关系纠纷是因土地、房屋等不动产的通行、通风、采光、排水、截水的使用权引发的法律关系,而不动产具有永久性,法院如果以判决确定或改变相邻关系的法律状态,因此也具有永久性。相邻纠纷案件的审判和执行,要求相邻纠纷的民事判决必须明确、具体,具有可操作性.然而,少数法官在判决时只注重判决的公正性和合法性,而忽略了判决的合理性和实际可操作性,加之涉案不动产的价值的不可替代性,更是使得相邻关系判决难以执行。处理纠纷时应对当地的民俗风情、治安情况,当事人的个性、品质、家庭情况,所在村庄的人口数量及房屋位置等予以充分的了解,兼顾各方的履行能力和生活条件及生产的发展。
正确处理好相邻关系,保护相邻人的合法权益,对于巩固和谐关系,减少不必要的损失和浪费,保护环境,稳定社会经济秩序,都具有重要的意义。在法律实务中,就相邻关系纠纷问题远不止以上所述,如合法建筑使用权人以其建筑物经过行政许可认为其不应承担采光权侵害责任问题等,待在今后的工作学习中继续探讨。