（一）首部

1.判决书字号：陕西省靖边县人民法院(2011)靖民初字第925号判决书。

2.案由：房屋租赁合同纠纷。

3.诉讼双方

原告：高某。

被告：尹某。

4.审级：一审

5.审判机关及审判组织

审判机关：陕西省靖边县人民法院

合议庭组成人员：审判长：鲍登利；审判员：赵树人、刘治强。

6.审结时间：2011年11月1日

（二）诉辩主张

1.原告诉称

2011年5月11日，原、被告双方口头约定，被告将其经营的门市转让给原告，前提是被告必须能够和原房东续租。当日，原告交给被告转让押金10000元，被告向原告出具了收条。后由于原房东不同意续租，原告要求被告返还转让押金遭拒，诉至法院。要求，1、请求人民法院责令被告立即返还原告转让房屋押金10000元； 2、被告承担本案的诉讼费。

2.被告辩称

原告向被告所交付定金合法有效，双方约定，2011年5月25日由原告接收门面房，但原告并未按照约定接收实属违约，原告诉称房主不同意转租的事实并无根据。双方达成口头协议后被告将大量库存服装低价处理，给被告造成了4万元的经济损失，故应依法驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据

靖边县人民法院经公开审理查明：原告高某与被告尹某于2011年5月11日口头约定，被告尹某将其租赁的靖边县利民街门两间面房转租给原告高某。原告高某向被告尹某交付押金10000元，被告尹某给原告高某出具收条一支，即：“今收到，高某同志门面转让费押金壹万元整。（此据是实），尹某。（到2011年5月25日交店转让费到25号全清），2011年5月11日”。后原告高某一直未接收该房屋，于2011年5月18日诉至本院要求被告尹某退还所交押金。

另查明，被告给原告转租的靖边县利民街门两间门面房系邱某所有。2010年9月1日，被告与邱某签订房屋租赁合同，约定租期从2010年9月1日起至2011年9月1日止，租金80000元。2011年5月22日，被告又与邱某签订房屋租赁合同，约定租期两年，从2011年9月1日起至2013年9月1日止，被告租赁期间，在房租交清的前提下邱某同意被告向外转租给他人经营。

上述事实有下列证据证明：

1.被告收到原告押金10000的收条一张：“今收到，高某同志门面转让费押金壹万元整。（此据是实），尹某（到2011年5月25日交店转让费到25号全清），2011年5月11日”。

2.房主邱某与被告尹某于2011年5月22日所签房屋租赁合同一份，约定租期两年，从2011年9月1日起至2013年9月1日止；被告租赁期间，在房租交清的前提下邱某同意被告向外转租给他人经营。

3. 房主邱某与被告尹某于2010年9月1日所签房屋租赁合同一份，租赁期限是2010年9月1日至2011年9月1日。

（四）判案理由

靖边县人民法院经审理认为：2011年5月11日，原告高某为了与被告尹某租赁靖边县利民街门两间面房，向被告尹某交付押金10000元，并约定在2011年5月25日接交店铺，而原告于2011年5月18日诉至本院要求被告尹某退还所交押金。因被告给原告出具的收条，虽然是押金收条，但收条的内容涉及到合同的其他内容，即所租房屋的交付时间，原告在约定的接交时间没有到来时，起诉要求被告退还押金，属违约行为。原告认为导致不能租赁房屋的原因是原房主不同意被告转租，但原告未提供相关证据进行佐证，故原告的诉请理由不能成立，原告要求被告退还押金的诉讼请求，依法不予支持。

（五）定案结论

靖边县人民法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决如下：

驳回原告高某的诉讼请求。

案件受理费50元，由原告高某承担。

（六）解说

定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律的规定或当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或订立后、履行前，按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或者其他代替物。因时代、场所以及交付定金的阶段不同，定金的性质和效力也不尽相同，归纳起来定金主要有以下几种类型：

1．立约定金，是指为保证正式缔约的定金。此类定金的效力为，交付定金的当事人若拒绝立约，则丧失定金；接受定金的当事人若拒绝立约，则应加倍偿还定金。

2．成约定金，是指作为合同成立要件的定金，因定金的交付，合同才成立。 不是合同的成立要件，仅以证明合同成立为目的。

4.违约定金，是指交付定金的当事人若不履行债务，接受定金的当事人有权不予返还；接受定金的一方若不履行债务，则需双倍返还的定金。

5.解约定金，是指以定金为保留合同解除权的代价，也就是交付定金的当事人可以抛弃定金以解除合同，而接受定金的当事人也可以双倍返还定金来解除合同。

在司法实践中，由于习惯称谓以及功能的不同，存在很多与定金相关的概念，如：预付款、押金、保证金、订金等等。本案中争议的焦点之一就是原告向被告交付的一万元属于定金还是押金？定金和押金虽均属于金钱担保的范畴，都是当事人一方按照约定给付相对人的金钱或其他替代物，在合同适当履行后，都发生返还的法律后果。但二者仍属于不同的担保方式。其一，定金的交付通常是在合同订立时履行前，具有预先给付的特点；押金的交付，或与履行主合同同时，或与履行主合同相继进行，不是预付。其二，定金的数额低于主合同的标的额，且不得超过法定的比例；押金的数额往往高于或等于被担保的债权额。其三，定金具有在一方违约时发生定金丧失或双倍返还的效力，押金没有双倍返还的法律效力。

根据我国《担保法》第90条的规定，定金合同为要式合同、实践合同，即定金的成立必须有书面的定金合同，而且需要现实交付定金。故本案中，虽然被告在答辩时认为原告所交付的一万元属于定金，但法院经审理认为，该一万元不符合定金的成立要件，所以不应当认定为定金，而应属于押金，我们认为这是正确的。

本案争议的焦点之二是原告高某于被告尹某之间转租合同的效力如何。根据《合同法》第215条的规定：“租赁期限6个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁”，这表明不定期租赁合同、6个月以下租期的租赁合同为不要式合同，6个月以上租期的定期租赁合同为要式合同。故本案中原、被告之间口头约定的转租合同符合合同有效的形式要件。又我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”由此可见，在我国租赁物的转租，以出租人的同意为必要。但应当说明的是在这种场合下，若未取得出租人的同意，根据法律规定，其只是出租人行使解除权的法定事由，并不能因此而否定承租人与次承租人之间转租合同的效力，理由有三：其一，承租人通过支付租金而取得对租赁物的占有和使用，而其通过转租的形式处分其占有权和使用权，亦是承租人对租赁物行使占有权和使用权的应有之意，即承租人的转租行为乃有权处分，而不问出租人是否同意转租， 只不过考虑到在租赁关系中当事人之间的信赖关系是其重要基础。所以，为保护出租人的利益，法律特规定承租人转租的，需经过出租人的同意，否则其可以解除租赁合同。其二，在转租的场合中，事先未取得出租人的同意，或者在转租合同签订后履行前亦未得到出租人的同意，于此情形下应属于合同履行问题的范畴，而非合同效力问题的范畴。其三，只有承认未取得出租人同意的转租合同的有效性，才能更好地保护次承租人的利益，即其可以通过追究承租人的违约责任，来达到保护自己合法权益的目的。

综上所述，本案中原告与被告之间的转租合同应是合法有效的，而对于双方争议的出租人到底是否同意转租则在所不问。另外，本案中原、被告双方约定转租合同的最后履行期限为2011年5月25日，而原告于2011年5月18日即以出租人不同意转租，被告届时将不能履行转租合同为由向靖边县人民法院提起诉讼，要求被告退还其一万元押金，属于明显不合理诉求。所以，靖边县人民法院根据法律规定，依法驳回原告的诉讼请求是正确的。