【案例要旨】

　　本案性质为排除妨害纠纷，原、被告签订了房屋买卖合同，合同订立后，买方交了房价款，卖方腾交了房屋，说明买卖双方各自履行了其基本义务，但是没有办理房屋过户手续，因出卖的房屋中的地下室还存在有租赁关系，被告将地下室租赁给整栋楼的居民放置本楼的供暖设备并收取了租赁费。此案因涉及到整栋居民楼的供暖，处理不好就会引发涉群、涉访事件。

　　【基本案情】

　　原告王某诉称，2010年11月28日，被告将坐落于府谷县吴礼云家属楼一单元401室一套房屋及地下室一间卖给原告，房款共计586000元。期间，原、被告与中介人刘某签订了《房屋买卖合同》，原告按约定于2010年11月29日向被告给付定金40万元。被告因新房不能居住要求延长居住时间一个月左右。双方遂约定被告于2010年12月29日向原告交付钥匙，原告于2011年1月2日将下剩房款付清。原告搬入住房后，购买的地下室一直未使用，后发现有人在该地下室活动，并发现其他人有地下室的钥匙。后经原告调查，被告冯某出售给原告地下室时已经与吴礼云家属楼的所有住户（除被告外）签订租用合同，用于安置该家属楼供暖设备，租赁费共计12000元，并已经付清。原告存在在地下室的腌菜、蔬菜等食品由于温度太高而腐烂，由于该地下室的钥匙当前为多人持有，原告地下室的物品多次出现丢失。原告分别于该家属楼住户和被告进行协商，但没有形成解决方案。被告冯某在将房屋出售后还继续收取该房屋的收益（租赁费），其行为严重侵害了原告的合法权益，为保护原告合法权益，特具状人民法院，维护原告的合法权益。诉请：1.依法判令被告派出妨害，责令被告将安置在原告地下室的取暖设备搬离，恢复地下室原状；2.判令被告赔偿取暖设备安置期间对原告造成的全部损失（物品损失1820元，占用期间房租12000元，门损失1000元）。3.被告承担案件诉讼费。

　　被告辩称，被告辩称：原告主张与事实不符，排除妨害、恢复原状、赔偿损失的请求不能成立，理由是原告在向被告购买房屋时已经清楚地下室安装供暖换热设备的事实，并接受了吴礼云住宅楼全部住户与被告冯建军签订的《关于放置板式换热机组占用冯建军地下室的协议》，并在向原告交付地下室钥匙时同时交付了该协议，原告对地下室安装供暖换热设备的知情且接受。原告当前打官司主要因为房价下跌，想毁约退房。原告提起诉讼已超诉讼时效。原告于2010年11月28日购买被告的房屋，到2014年6月3日才提起诉讼，已经过超出两年的诉讼时效，且期间并未发生诉讼时效中断、中止的正当事由，法院对原告的诉讼请求依法应予驳回。

　　【调解过程】　

　　本案法官接到此案时，在庭前召集双方当事人了解案情，得知本案在原告起诉前就因原告将地下室门锁着不让人进入，而引发整栋楼的居民因供暖问题与原告产生矛盾，居民们曾到政府上访，政府部门进行了协调，但没有协调成功。

　　法官接到案件后，着手从调解方面做工作，首先给原告释法析理，讲明现在案件存在的现实状况，希望双方能做出让步，但是双方均不让步。开庭审理后，法官还与社区工作人员坐谈协调整栋楼居民的供暖问题，刚开始，居民们的人见到是法院的人来找他们也并不买账，语气生硬，说是原、被告双方之间的事与他们无关，如果原告不让供暖他们就继续找政府上访。

　　在这种情况下，承办法官也并没有气馁，继续给原、被告做耐心的思想工作，将本案的法律关系对其进行了梳理，给其说明其中的利害关系，希望被告能对原告造成的损失进行一定的补偿。最终，原、被告被法官的诚意所感动，同意做出让步，被告给原告适量的经济补偿。原告也同意让供暖设备继续放置在其购买的地下室内。在法官连日来几头的奔波协调下，原、被告达成一致协议，并当庭兑现。此纠纷终于划上了一个圆满的句号，三方之间的矛盾也得到了化解，对处理结果都很满意。

　　【调解结果】

　　经过承办法官的努力，组织原、被告双方多次协商调解，最终双方达成协议。

　　【评析意见】

　　本案是一起房屋买卖、租赁合同纠纷中涉及有侵权责任，在调解时我们做到了因案制宜，因人施策，运用“规劝引导法”、 “消除隔核法”等，最终使本案能有一个圆满的结果。通过该案我们认识到：正确有效的调解工作在化解民间纠纷，维护社会稳定等方面发挥了重要的作用，另外，恢复和谐的关系是我们在调解工作中考虑的首要因素，紧紧贴近构建和谐社会的主题，从而达到了社会效果与法律效果的有机统一。